Αν και ο ρυθμός ανόδου επιβραδύνει, οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα
Νέα ιστορικά υψηλά κινούνται οι τιμές των ακινήτων, οι οποίες πλέον ξεπερνώντας την προηγούμενη κορύφωση του κύκλου που άρχισε από το χαμηλότερο σημείο (3ο τρίμηνο 2017) και οδήγησε τις τιμές στα ύψη το 3ο τριμήνου του 2008, πριν δηλαδή από την κρίση χρέους και την ελληνική χρεοκοπία, ανακτώντας έτσι το σύνολο των απωλειών που είχαν φθάσει το στην περιοχή του 60%.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία των δεικτών τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), το 2025 ολοκληρώθηκε με αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 7,8% σε σχέση με το 2024, στο σύνολο της χώρας. Παρότι πρόκειται για επιβράδυνση του ρυθμού της ανόδου, καθώς το 2024 είχε ολοκληρωθεί με αύξηση κατά 9,1%, είναι εμφανές ότι η αγορά συνέχισε την ανοδική της πορεία.
Ωστόσο, σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια, ενώ στην Αττική, οι τιμές κατέγραψαν συνολική αύξηση κατά 6,2% (και 5,9% στο τέταρτο τρίμηνο του 2025), από 8,6% το 2024, στην υπόλοιπη χώρα οι τιμές επιτάχυναν σημαντικά. Στη Θεσσαλονίκη, στο σύνολο του 2025, η αύξηση ανήλθε σε 9,6% από 11,7% το 2024, ενώ κατά το τέταρτο τρίμηνο, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, το τέταρτο τρίμηνο οι τιμές ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό 10,5%, ενώ στο σύνολο του 2025, η άνοδος διαμορφώθηκε σε 9,8%, από 7,6% το 2024. Στις υπόλοιπες περιοχές (κυρίως τουριστικές) της χώρας, η άνοδος το 2025 διαμορφώθηκε σε 8,8%, από 10,9% το 2024, ενώ κατά το τέταρτο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 8,6%.
Στην Αττική, σύμφωνα με την ΤτΕ, από το 2017, οι τιμές σημειώνουν σωρευτική αύξηση κατά 104,5% και κινούνται πλέον 13,1% υψηλότερα σε σχέση με το 2008, ενώ στο σύνολο της χώρας, οι τιμές των κατοικιών έχουν σημειώσει αύξηση κατά 87,6% από το χαμηλό του 2017, όντας πλέον 8,1% πάνω από το προηγούμενο υψηλό σημείο του 2008. Στην Θεσσαλονίκη, παρατηρείται αύξηση κατά 99,4% από το 2017 και οι τιμές ξεπερνούν και κατά 6,2% το επίπεδο του 2008, ενώ ηπιότερες είναι οι αυξήσεις στην Περιφέρεια. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, η αύξηση κατά την περίοδο 2017-2025 διαμορφώνεται σε 71,8%, όντας μόλις 3% υψηλότερα του 2008, ενώ στην υπόλοιπη χώρα, καταγράφεται αύξηση κατά 68,8% και οι τιμές είναι μόλις 1,2% πάνω από το υψηλό του 2008. Παρόλα αυτά πρόκειται για μια σημαντική εξέλιξη, καθώς πρόκειται για την πρώτη φορά, που συμβαίνει αυτό από το ξέσπασμα της κρίσης και μετά, δείχνοντας ότι η αγορά κατοικίας έχει πλέον ξεπεράσει οριστικά την περίοδο 2010-2017.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, το επενδυτικό ενδιαφέρο όπως και οι ανοδικές τάσεις των τιμών στην αγορά ακινήτων αναμένεται να συνεχιστούν και το επόμενο διάστημα, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, υπό την προϋπόθεση ότι η ζήτηση δεν θα επηρεαστεί από διεθνείς μακροοικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις.
Για το υψηλότερων προδιαγραφών τμήμα της αγοράς εκτιμάται ότι η πορεία του θα συνεχίσει να είναι θετική, με τη δυναμική να τροφοδοτείται από το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών και επενδυτών, την καλή επίδοση του τουρισμού, τη βελτίωση των μακροοικονομικών δεικτών, αλλά και τη σταδιακή αναβάθμιση των υποδομών της χώρας. Παρά τις θετικές εξελίξεις, η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να περιορίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες και θεσμικές και διοικητικές καθυστερήσεις. Παράλληλα, τονίζεται ότι το ζήτημα της στεγαστικής προσιτότητας τίθεται με ιδιαίτερη έμφαση κατά την τρέχουσα περίοδο, εξαιτίας των αυξήσεων όχι μόνο των αγοραίων αξιών των κατοικιών, αλλά και των μισθωμάτων, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Το πρόβλημα
Η αύξηση των τιμών αλλά και των ενοικίων σε συνδυασμό με το σταθερά υψηλό κόστος διαβίωσης δημιουργούν, πάντως, ένα εκρηκτικό μείγμα που δυσκολεύει την καθημερινότητα χιλιάδων νοικοκυριών, εντείνοντας τη στεγαστική κρίση και στην Ελλάδα, την ώρα που η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα αντανακλάται στην επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα για την αγορά κατοικίας του Ινστιτούτου QED για λογαριασμό της Alpha Bank, η πλειονότητα των ερωτηθέντων (το 54%) θεωρεί σήμερα ανέφικτη την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, αλλά και την ενοικίαση κατοικίας σε προσιτές τιμές (το 68%), ενώ 6 στους 10 Ελληνες πιστεύουν ότι οι τιμές των κατοικιών και τα ενοίκια θα συνεχίσουν να αυξάνονται τα επόμενα πέντε χρόνια. Οι παντρεμένοι που νοικιάζουν, μία από τις δημογραφικές ομάδες με το υψηλότερο ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας, είναι και οι πιο απαισιόδοξοι, καθώς 6 στους 10 θεωρούν ότι είναι ανέφικτη μια τέτοια αγορά.
Επιπλέον, σχεδόν το 70% των ερωτηθέντων απάντησε ότι το ύψος του ενοικίου δεν είναι προσιτό για κάποιον που ζει σήμερα στην Ελλάδα δεδομένου του ύψους των μισθών και του διαθέσιμου εισοδήματος.
Ειδικά στους ενοικιαστές, το 52% δαπανά περισσότερο από το 30% του διαθέσιμου εισοδήματός του αποκλειστικά για την πληρωμή του ενοικίου. Για όσους ιδιοκατοικούν και πληρώνουν στεγαστικό δάνειο, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται σε 42%.
Ενώ μάλιστα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat στην ΕΕ, το ποσοστό των νοικοκυριών που ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγη ανέρχεται στο 10,6%, στην Ελλάδα η εικόνα είναι χειρότερη καθώς πάνω από το 31% των αστικών νοικοκυριών και το 25% όσων ζουν στην ύπαιθρο ξεπερνούν αυτό το όριο (του 40%).
Η ιδιοκατοίκηση
Παράλληλα, το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, που παραδοσιακά αποτελεί την προτίμηση των Ελλήνων, έχει μειωθεί σημαντικά καθώς υποχώρησε στο 69% στο σύνολο της χώρας (από 78% πριν από την κρίση χρέους), ενώ στην Αθήνα έχει μειωθεί στο 63%. Οπως εκτιμάται, η βέβαιη αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ποσοστό όσων ιδιοκατοικούν αυξάνεται με την ηλικία, ενώ η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία είναι περίπου τα 35 έτη.
Το ποσοστό των Ελλήνων πάντως που εξετάζουν να αγοράσουν σπίτι την επόμενη 2ετία είναι μόλις 12%, ποσοστό που αυξάνει σε επιμέρους ομάδες, όπως στο 28% για τους νέους που ζουν με τον/τη σύντροφό τους και στο 21% για τα παντρεμένα ζευγάρια που νοικιάζουν την τρέχουσα κατοικία τους.
Τρεις φάσεις
Με βάση τη σχέση μεταξύ των καθαρών ροών Ξένων Αμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα της μεταβολής των τιμών των κατοικιών και των ακαθάριστων ροών στεγαστικών δανείων την τελευταία 20ετία, εμφανίζονται τρεις διαφορετικές φάσεις στην ελληνική κτηματαγορά:
Πρώτον, πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, όπου οι υψηλοί ρυθμοί μεταβολής των τιμών των κατοικιών οφείλονταν σε μεγάλο βαθμό στην αύξηση του ενυπόθηκου δανεισμού, ενώ το επίπεδο των ροών ΞΑΕ σε ακίνητα ήταν σχετικά περιορισμένο.
Δεύτερον, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, ο δείκτης τιμών κατοικιών σημείωσε σημαντική μείωση, 44% σωρευτικά από το ιστορικό υψηλό το 2008 έως την κατώτατη τιμή του το 2017. Η φάση αυτή χαρακτηρίστηκε επίσης από υποτονικές ΞΑΕ, ενώ η πιστωτική επέκταση των στεγαστικών δανείων έβαινε μειούμενη.
Τρίτον, από το 2018 και μετά σημειώνεται ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών ως αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, των αυξημένων ΞΑΕ σε ακίνητα, της ανάπτυξης της οικονομίας διαμοιρασμού και του προγράμματος Golden Visa, ενώ η εν εξελίξει φάση ανάκαμψης είναι αποσυνδεδεμένη από την πορεία της στεγαστικής πίστης, η οποία παραμένει υποτονική.
