Τι δείχνει η έρευνα του ΚΕΦΙΜ
Η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία. Την ίδια ώρα, στην Αθήνα, το μέσο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο αντιστοιχεί πλέον στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 93,6%.
Αυτό είναι το κεντρικό συμπέρασμα του νέου policy brief του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) με τίτλο “Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση”, το οποίο συνέγραψε ο Βοηθός Ερευνητικών Προγραμμάτων του ΚΕΦΙΜ, Χρήστος Λούκας.
Η ανάλυση, που βασίζεται στα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, καταγράφει τη συνεχιζόμενη επιδείνωση της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης στην Ελλάδα, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα
Σύμφωνα με τη μελέτη:
-Στην ΕΕ-27, το 2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%.
-Η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην ΕΕ, με +10,1%.
-Από το 2000 έως το 2025, τα ενοίκια στην Ελλάδα ακολούθησαν έντονη διακύμανση: ισχυρή άνοδο πριν από την κρίση, βαθιά πτώση την περίοδο 2011–2018, στασιμότητα έως το 2021 και νέα έντονη άνοδο από το 2022.
-Οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα, και ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν πλέον ξεπεράσει τα προ κρίσης επίπεδα, μετά από πολύ ταχεία ανάκαμψη από το 2017 και μετά.
-Η επιβάρυνση των νοικοκυριών στην Αθήνα είναι πλέον δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με τον μέσο όρο της ΕΕ, καθώς τα ενοίκια βρίσκονται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, ενώ οι μισθοί παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι.
Όταν το ενοίκιο για ένα μικρό διαμέρισμα απορροφά πάνω από τα δύο τρίτα του μέσου μισθού, η αυτόνομη διαβίωση γίνεται πολύ πιο δύσκολη για νέους εργαζόμενους, ζευγάρια και νέες οικογένειες. Η στεγαστική πίεση μειώνει το διαθέσιμο εισόδημα για βασικές ανάγκες, αποταμίευση και κατανάλωση.
Η αύξηση του κόστους στέγασης επιβαρύνει δυσανάλογα όσους δεν διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία, καθιστά δυσχερέστερη την αγορά κατοικίας, και εντείνει τις κοινωνικές και διαγενεακές ανισότητες. Η δυσκολία πρόσβασης σε προσιτή κατοικία επηρεάζει την κινητικότητα των εργαζομένων και τη λειτουργία της οικονομίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Η στεγαστική κρίση είναι κοινωνικό ζήτημα και ταυτόχρονα ζήτημα οικονομικής ανθεκτικότητας και ποιότητας ζωής.
Συμπεράσματα
Η ανάλυση των στοιχείων της Eurostat αναδεικνύει μια συνεχιζόμενη ανοδική τάση στις τιμές αγοράς κατοικιών και τα ενοίκια στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με ιδιαίτερα έντονες επιπτώσεις για την Ελλάδα. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, τα δεδομένα αποτυπώνουν μια μακροχρόνια τάση: από το 2005 έως το 2025, οι τιμές αγοράς κατοικιών στην ΕΕ σχεδόν διπλασιάστηκαν, με ιδιαίτερα έντονες αυξήσεις στις χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης. Τα ενοίκια, αν και αυξήθηκαν πιο ομαλά (+43% την εικοσαετία), παρουσιάζουν σαφή επιτάχυνση τα τελευταία χρόνια, επιβαρύνοντας ολοένα και περισσότερο τα νοικοκυριά που ενοικιάζουν.
Για την Ελλάδα, η ανάλυση μιας εικοσιπενταετίας δεδομένων αναδεικνύει έναν πλήρη κύκλο: ραγδαία άνοδος ενοικίων και τιμών αγοράς κατοικιών πριν το 2008, βαθιά πτώση κατά τη δεκαετία της κρίσης, και πρόσφατη επαναφορά σε ανοδική τροχιά. Η κρίσιμη διαφορά είναι ότι η τρέχουσα ανοδική πορεία (+10,1% το 2025, δεύτερη υψηλότερη στην ΕΕ) λαμβάνει χώρα σε ένα περιβάλλον όπου τα εισοδήματα δεν έχουν ανακάμψει αναλόγως, καθιστώντας τη στέγαση δυσανάλογα ακριβή σε σχέση με τη δεκαετία του 2000.
Η ανάλυση της προσβασιμότητας αναδεικνύει μια ιδιαίτερα οξεία κατάσταση. Το 2024, ένα νοικοκυριό που ενοικιάζει διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο στην Αθήνα δαπανά γι› αυτό το 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού, ενώ ο μέσος όρος στις πρωτεύουσες της ΕΕ αντιστοιχεί στο 33,8%. Για διαμέρισμα με δύο υπνοδωμάτια, η επιβάρυνση στην Αθήνα ανέρχεται στο 93,6% — πρακτικά ισοδύναμο με έναν ολόκληρο μισθό — έναντι 45,6% στον μέσο όρο ΕΕ. Η δραματική αυτή διαφορά οφείλεται στη συμπίεση των εισοδημάτων στην Ελλάδα τη στιγμή που τα
ενοίκια βρίσκονται σε επίπεδα αντίστοιχα με την ΕΕ. Το πρόβλημα έγκειται κυρίως στην αδυναμία της προσφοράς κατοικιών να ακολουθήσει την ταχεία άνοδο της ζήτησης τα τελευταία χρόνια — αδυναμία που οφείλεται σε συνδυασμό παραγόντων,
τόσο εγχώριων όσο και διεθνών. Η έντονη πιστωτική συρρίκνωση μετά το 2008, η σημαντική μείωση των εισοδημάτων, η πτώση της ζήτησης για κατοικίες (2008–2017), η διαρθρωτική αποδυνάμωση του κατασκευαστικού κλάδου και η αύξηση του κόστους κατασκευής κατέστησαν την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας αργή και ανελαστική.
Είναι λογικό, λοιπόν, η αύξηση της προσφοράς να υπολείπεται σημαντικά αυτής της ζήτησης μετά από μια δεκαετία αποεπένδυσης στον κλάδο — και είναι απαραίτητο η όποια δημοσιονομική παρέμβαση να κινηθεί προς αυτήν ακριβώς την κατεύθυνση.
Παράλληλα, το κτιριακό απόθεμα κατοικιών γηράσκει. Η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα την περίοδο 2010–2023 δεν αναπλήρωσε τις αποσβέσεις, με αποτέλεσμα το καθαρό απόθεμα να συρρικνώνεται και η μέση ηλικία του να αυξάνεται. Το ζήτημα της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης απαιτεί συνδυασμό πολιτικών: αύξηση της προσφοράς κατοικιών, κίνητρα για διάθεση κενών κατοικιών στην αγορά, ενεργειακή και ποιοτική αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος και στοχευμένη στήριξη των ευάλωτων νοικοκυριών. Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης αποτελεί πλέον προτεραιότητα όχι μόνο κοινωνικής, αλλά και οικονομικής πολιτικής για την Ελλάδα.
