Οι τιμές των ακινήτων, το κόστος στέγασης και οι παρεμβάσεις για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών στην ανάλυση του ΙΟΒΕ
• Μια αγορά σε ιστορικά υψηλά: Οι τιμές κατοικιών αυξάνονται σταθερά από το 2017, αντανακλώντας την ανάκαμψη της οικονομίας, και έχουν πλέον ξεπεράσει τα προ κρίσης επίπεδα.
• Η κατασκευαστική δραστηριότητα ανακάμπτει σταδιακά, ενώ η αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματος και η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό διαμορφώνουν τη δυναμική της αγοράς.
• Μεγάλη εγχώρια πρόκληση αποτελεί η προσιτότητα στη στέγαση, με το στεγαστικό κόστος να αντιστοιχεί στο μεγαλύτερο μερίδιο του εισοδήματος των νοικοκυριών στην ΕΕ. Πέρα από το εισόδημα, η προσιτότητα στη στέγαση διαφέρει ανάλογα με τον τόπο διαμονής, το καθεστώς στέγασης, την απασχόληση και τα δημογραφικά του νοικοκυριού.
• Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική: Στόχος η αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, η στήριξη της ζήτησης των νοικοκυριών και η διευκόλυνση της πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση.
• Οι μελέτες του ΙΟΒΕ για την αγορά κατοικίας και τη στεγαστική επιβάρυνση των νοικοκυριών αξιοποιήθηκαν στη συμβουλευτική υποστήριξη του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας για τον σχεδιασμό της Στρατηγικής.
Μια αγορά σε ιστορικά υψηλά
Το στεγαστικό ζήτημα έχει αναδειχθεί τα τελευταία χρόνια σε μία από τις κεντρικές οικονομικές και κοινωνικές προκλήσεις της χώρας, με τη στέγαση να αποτελεί πλέον μείζονα άξονα πολιτικής σε εθνικό και ευρωπαϊκό επίπεδο.
Από το 2017, και αφού είχαν απολέσει πάνω από το 40% της αξίας τους κατά την κρίση, οι τιμές των ακινήτων ανεβαίνουν αδιάκοπα επί σχεδόν μία δεκαετία, δίχως η πανδημία να επιβραδύνει τον ρυθμό ανόδου των τιμών. Τα τελευταία χρόνια, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης του δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος κινείται κοντά στο 10%. Έτσι, οι τιμές έχουν πλέον υπερβεί το προ κρίσης ιστορικό τους υψηλό, με την άνοδο να είναι εντονότερη στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Ανάλογη, αν και λιγότερο ευκρινής, είναι η εικόνα στα ενοίκια. Η σχετική συνιστώσα του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή κινείται ανοδικά από το 2019, με ρυθμό που επιταχύνθηκε από 1,3% το 2022 σε 5,1% το 2024.39 Δύο ακόμα δείκτες αποτίμησης συμπληρώνουν την τάση της αγοράς. Ο λόγος τιμών πώλησης προς ενοίκια (Price-to-Rent), που βρίσκεται ήδη υψηλότερα από ό,τι το 2008, δείχνει ότι οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια, ένδειξη πως υφίσταται ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον στην αγορά ακινήτων. Ο λόγος τιμών προς εισόδημα (Price-to-Income) κινείται επίσης ανοδικά, προσεγγίζοντας τα ιστορικά υψηλά του, ένδειξη ότι οι τιμές απομακρύνονται από την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών (Διάγραμμα 4.1). Σημαντικοί δομικοί παράγοντες αυτής της ανόδου εντοπίζονται στην πλευρά της προσφοράς. Η κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία πριν από το 2008 ξεπερνούσε το 10% του ΑΕΠ, κατέρρευσε κατά την κρίση και άρχισε να ανακάμπτει μόλις γύρω στο 2018. Η επάνοδος της ζήτησης συνάντησε ένα απόθεμα κατοικιών που ουσιαστικά δεν είχε ανανεωθεί επί μία δεκαετία. Παρά την πρόσφατη ανάκαμψη, οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ υπολείπονται ακόμη του ευρωπαϊκού μέσου όρου, ενώ το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί αισθητά υπό την πίεση των τιμών ενέργειας και πρώτων υλών και του ακριβότερου δανεισμού (ΙΟΒΕ, 2026). Προς την ίδια κατεύθυνση λειτουργούν και οι απαιτήσεις ενεργειακής αναβάθμισης, οι οποίες αφενός βελτιώνουν την ενεργειακή απόδοση του αποθέματος, αφετέρου ανεβάζουν το κόστος τόσο της νέας κατασκευής όσο και της ανακαίνισης, κόστος που συνήθως μετακυλίεται σε ενοικιαστές και αγοραστές.
Μία στις τρεις κατοικίες είναι κενή
Ένα επιπλέον ιδιόμορφο χαρακτηριστικό του ελληνικού στεγαστικού αποθέματος είναι ότι περίπου μία στις τρεις κατοικίες είναι κενή. Πρόκειται κυρίως για εξοχικές και δευτερεύουσες κατοικίες στην περιφέρεια, ενώ στην Αττική, όπου η ζήτηση είναι εντονότερη, το ποσοστό κενών κατοικιών είναι το χαμηλότερο στη χώρα. Το αδρανές απόθεμα βρίσκεται, δηλαδή, συχνά εκεί όπου η ανάγκη είναι μικρότερη. Σε αυτό προστίθενται οι κατοικίες που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς και εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που, ως κληρονομιά των «κόκκινων» δανείων, παραμένουν σε καθεστώς ρύθμισης ή πλειστηριασμού. Συνολικά, ένα σημαντικό τμήμα του αποθέματος δεν αποτελεί άμεσα διαθέσιμες κατοικίες. Από την πλευρά της ζήτησης, οι εγχώριες και οι εξωτερικές τάσεις κινούνται σε διαφορετικές κατευθύνσεις (Διάγραμμα 4.2). Αφενός, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώνεται με γρήγορους ρυθμούς από το 2010. Αφετέρου, ο δανεισμός των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημά τους υποχωρεί, και οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ανήλθαν το 2025 σε 2,1 δισεκ. ευρώ, έναντι περίπου 15 δισεκ. ευρώ το 2007, παράγοντες που συμβάλλουν σε μια αρκετά συγκρατημένη εγχώρια ζήτηση. Η αύξηση των επιτοκίων την περίοδο 2022–2024 συνέβαλε στην επιβράδυνση, δεν αρκεί όμως για να εξηγήσει μια τόσο μακροχρόνια υποχώρηση. Ταυτόχρονα, η συγκέντρωση της οικονομικής δραστηριότητας στην Αττική εστιάζει γεωγραφικά τη ζήτηση, ενώ η μείωση του μέσου μεγέθους των νοικοκυριών στρέφει το ενδιαφέρον προς μικρότερες κατοικίες. Παρότι προγράμματα επιδοτήσεων όπως το «Σπίτι μου» ενισχύουν προσωρινά τη ζήτηση, σε μια αγορά με ανελαστική προσφορά ένα μέρος του οφέλους τους κινδυνεύει να απορροφηθεί από υψηλότερες τιμές. Αντίθετα, η ζήτηση από το εξωτερικό στηρίζει την άνοδο των τιμών από το 2018, με τις άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα να αυξάνονται έως πρόσφατα, σε σημαντικό βαθμό μέσω του προγράμματος της Χρυσής Βίζα.
Η στεγαστική επιβάρυνση για τα ελληνικά νοικοκυριά
Η άνοδος των τιμών των κατοικιών έχει δύο όψεις. Από τη μία, αντανακλά την ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων και ενισχύει τον πλούτο των νοικοκυριών, για τα οποία η κατοικία αποτελεί το κυριότερο περιουσιακό στοιχείο. Από την άλλη, επιβαρύνει την προσιτότητα της στέγασης. Σύμφωνα με τη Eurostat, η Ελλάδα βρίσκεται στη δυσμενέστερη θέση στην Ευρωπαϊκή Ένωση, με το 34,6% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών να κατευθύνεται στη στέγαση το 2025, έναντι 18,9% στην ΕΕ. Ο εθνικός μέσος όρος, ωστόσο, δεν δείχνει ποιοι επωμίζονται αυτό το βάρος. Σε αυτό το ερώτημα απαντά η μελέτη του ΙΟΒΕ (2025) για την Τράπεζα της Ελλάδος. Αξιοποιώντας μικροδεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος (HFCS), η μελέτη εξέτασε την προσιτότητα με ενιαίο τρόπο για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές και σε περιφερειακό επίπεδο. Τα ευρήματα της μελέτης ανέδειξαν πως η επιβάρυνση επιδεινώνεται, δεν περιορίζεται πλέον στα χαμηλά εισοδήματα και είναι εντονότερη στα αστικά κέντρα. Ωστόσο, ο κυριότερος παράγοντας που περιορίζει την προσιτότητα στη στέγαση, είναι το καθεστώς στέγασης (Διάγραμμα 4.3). Οι ενοικιαστές και τα νοικοκυριά με στεγαστικό δάνειο αντιμετωπίζουν πολλαπλάσια επιβάρυνση από ιδιοκτήτες χωρίς στεγαστικό δάνειο. Περίπου έξι στους δέκα ενοικιαστές δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, έναντι του 13% των ιδιοκτητών χωρίς δάνειο. Δεύτερος καθοριστικός παράγοντας είναι η αγορά εργασίας, με τους ανέργους να βρίσκονται στη δυσμενέστερη θέση. Ακολουθούν οι νέοι, τα μικρά και ιδίως τα μονογονεϊκά νοικοκυριά. Σε μια αγορά υψηλής ιδιοκατοίκησης και με σχεδόν ανύπαρκτο κοινωνικό απόθεμα, η προσιτότητα της στέγασης εξαρτάται, πέραν του εισοδήματος, και από το καθεστώς στέγασης, την απασχόληση, τα δημογραφικά χαρακτηριστικά και τον τόπο διαμονής του νοικοκυριού.
Η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική
Πέρα από τη μακρόχρονη ερευνητική ενασχόληση του ΙΟΒΕ με την αγορά κατοικίας, οι δύο μελέτες, μαζί με την επισκόπηση διεθνών πρακτικών στεγαστικής πολιτικής, προσέφεραν ένα επικαιροποιημένο και ολοκληρωμένο υπόβαθρο για τη συμβουλευτική υποστήριξη που παρείχε το ΙΟΒΕ, σε συνεργασία με την EY, στο Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας κατά την εκπόνηση της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική. Η Στρατηγική, η οποία ολοκληρώθηκε το καλοκαίρι του 2026, οργανώνεται γύρω από τρεις άξονες: την αύξηση της διαθέσιμης προσφοράς, την υποστήριξη των νοικοκυριών που αντιμετωπίζουν στεγαστική δυσκολία και τη διευκόλυνση της πρόσβασης στην ιδιοκτησία.
Συμπεράσματα και πρόταση πολιτικής
Για την αύξηση της προσφοράς, η Στρατηγική στρέφεται πρώτα στο υφιστάμενο απόθεμα. Από τη μία, το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» επιδοτεί την επισκευή κλειστών κατοικιών, με τον όρο ότι θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση. Σε συνδυασμό με την τριετή απαλλαγή των μισθωμάτων από τον φόρο εισοδήματος, η μακροχρόνια μίσθωση γίνεται πιο ελκυστική από τη βραχυχρόνια ή από την αδράνεια. Επειδή όμως το υφιστάμενο απόθεμα δεν αρκεί από μόνο του, η Στρατηγική στοχεύει παράλληλα στη δημιουργία νέας προσφοράς. Η Κοινωνική Αντιπαροχή αξιοποιεί αδρανή δημόσια ακίνητα για την ανέγερση κατοικιών, μέρος των οποίων θα αποτελέσει κοινωνικό απόθεμα, με πιλοτικές εφαρμογές ήδη σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη.
Με την ίδια λογική, νέες φοιτητικές εστίες υλοποιούνται μέσω συμπράξεων δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, ενώ η απλοποίηση της έκδοσης οικοδομικών αδειών αναμένεται να συντομεύσει τους χρόνους και να περιορίσει το κόστος της νέας κατασκευής. Τέλος, για τις χρήσεις που αφαιρούν κατοικίες από τη μόνιμη αγορά, οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας και τα αυστηρότερα κριτήρια της Χρυσής Βίζα, που πλέον αποκλείουν τη βραχυχρόνια εκμίσθωση των ακινήτων, αποσκοπούν στην επιστροφή τους στη μόνιμη κατοίκηση. Ο δεύτερος άξονας λαμβάνει υπόψη ότι η αύξηση της προσφοράς αποδίδει σταδιακά, ενώ πολλά νοικοκυριά χρειάζονται άμεση στήριξη. Οι ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος στηρίζονται μέσω της ελάφρυνσης του κόστους της μίσθωσης, με πολιτικές όπως η Ετήσια Επιστροφή Ενοικίου.
Για τα νοικοκυριά με πολύ χαμηλό εισόδημα, η στήριξη γίνεται πιο στοχευμένη και με μεγαλύτερη διάρκεια, μέσω του Επιδόματος Στέγασης και του προγράμματος «ΚΑΛΥΨΗ», που καλύπτει για τρία χρόνια τη μίσθωση και την επισκευή κατοικιών. Όσον αφορά την αστεγία, η Στρατηγική επιχειρεί να περάσει από τη διαχείριση της έκτακτης ανάγκης σε μια πιο συστηματική προσέγγιση. Οι Δομές Φιλοξενίας εξασφαλίζουν την άμεση προστασία, ενώ τα προγράμματα «Στέγαση και Εργασία» συνδέουν τη στέγη με την απασχόληση και την ψυχοκοινωνική υποστήριξη, με στόχο τη σταθερή επανένταξη των ωφελούμενων. Ο τρίτος άξονας αφορά την πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, όπου συνήθως το βασικό εμπόδιο είναι η πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Γι’ αυτό προγράμματα όπως το «Σπίτι μου» επεκτείνονται, με φορολογικά κίνητρα προς τις τράπεζες που δανείζουν επιλέξιμα νοικοκυριά με χαμηλότερο επιτόκιο. Το κόστος όμως δεν τελειώνει με την απόκτηση της κατοικίας. Προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ» μειώνουν το κόστος θέρμανσης και ψύξης, ώστε το όφελος της ιδιοκατοίκησης να μην απορροφάται τόσο από τις λειτουργικές δαπάνες.
Στο φορολογικό σκέλος
Στο φορολογικό σκέλος, η Στρατηγική ελαφρύνει τόσο την κατοχή όσο και τη μεταβίβαση της κατοικίας, καθώς ο ΕΝΦΙΑ καταργείται σταδιακά για τις κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς και μειώνεται συνολικά για τα φυσικά πρόσωπα, ενώ ο φόρος γονικών παροχών μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού καταργείται. Το τελευταίο μέτρο διευκολύνει τη μεταβίβαση κατοικιών εντός της οικογένειας, που στην Ελλάδα αποτελεί ιστορικά βασική οδό πρόσβασης στη στέγη.
Οι ανάγκες των νοικοκυριών, η έρευνα και η Στρατηγική συγκλίνουν στο κοινό συμπέρασμα πως η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα δεν μπορεί να απευθύνεται μόνο στα νοικοκυριά πολύ χαμηλού εισοδήματος. Καθώς η στέγαση αναδεικνύεται σε κεντρική προτεραιότητα και σε ευρωπαϊκό επίπεδο, απαιτούνται συνεκτικός σχεδιασμός και συστηματική παρακολούθηση. Οι δύο μελέτες του ΙΟΒΕ προσφέρουν μια ολοκληρωμένη εικόνα των ιστορικών και των σύγχρονων παραγόντων που διαμόρφωσαν τη σημερινή κατάσταση της αγοράς, από την κατάρρευση της κατασκευής κατά την κρίση έως τη δυναμική της εξωτερικής ζήτησης.
Παράλληλα, η ανάλυση σε επίπεδο νοικοκυριών αναδεικνύει πως η στεγαστική επιβάρυνση εκτείνεται βαθιά στα μεσαία εισοδήματα και πως η στήριξη θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη, πέρα από το εισόδημα, παράγοντες όπως το καθεστώς στέγασης αλλά και τον τόπο διαμονής. Με ένα ευρύ φάσμα παρεμβάσεων στην προσφορά, στη στήριξη των νοικοκυριών και στην ιδιοκατοίκηση, η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική αποτελεί σημαντικό βήμα για την αντιμετώπιση του ζητήματος. Το σύνολο των παρεμβάσεων και των τριών αξόνων θα παρακολουθείται μέσω ενιαίας ψηφιακής υποδομής, η οποία επιτρέπει την αξιολόγησή τους και την έγκαιρη αναπροσαρμογή τους. Η παρακολούθηση αυτή, σε συνδυασμό με τη συνεχή ανάλυση, θα είναι καθοριστική για να διασφαλιστεί μια υγιής αγορά κατοικίας, που στηρίζει την οικονομική δραστηριότητα και ταυτόχρονα ανταποκρίνεται στις ανάγκες των νοικοκυριών.
Προσθήκη του MarketsReport.gr στην Google